Новый тренд формирует полноценную инвестиционную модель, сравнимую по структуре с банковским депозитом

«В перспективе ставки пойдут вниз, а цены на жильё — вверх. Мы видим, как рынок медленно, но уверенно формирует дефицит качественного предложения, особенно на фоне сдержанного запуска новых проектов. Это открывает окно возможностей для инвесторов, готовых действовать на опережение», — говорит Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS.

Недвижимость как актив с фиксированной доходностью

Суть нового финансового инструмента такова: инвестор приобретает недвижимость в строящемся проекте, фиксируя цену на текущем уровне. До завершения строительства он вносит платежи в рассрочку. При этом ставка доходности – ключевая ставка ЦБ РФ минус 1%.

После сдачи объекта инвестор может выбрать стратегию: либо забрать вложенные средства с доходом (аналог снятия депозита), либо передать квартиру в аренду, либо реализовать её на рынке по выросшей цене. По оценкам аналитиков UDS, средний прирост стоимости квадратного метра за 12 месяцев составляет порядка 12% годовых.

Антикризисные решения девелоперов: как рынок реагировал в прошлом

Нынешняя рыночная модель — логичное продолжение десятилетий эволюции антикризисных подходов в девелопменте. Практически каждый экономический спад становился стимулом для формирования новых клиентских продуктов и схем продаж.

Любые кризисные периоды так или иначе затрагивают рынок недвижимости. Когда граждане не уверены в своих доходах, они откладывают покупку жилья. И каждый раз девелоперы находят способы не просто сохранить интерес к новому жилью, а превратить его в актив.

• 2008–2010 гг. — застройщики предлагали существенные скидки при 100% оплате, беспроцентные рассрочки до трёх лет и трейд-ин старого жилья. Это были первые шаги к системной клиентской гибкости.
• 2014–2016 гг. — на фоне падения рубля и санкционного давления девелоперы включили отделку в стоимость квартир, чтобы снизить издержки покупателя на ремонт. Это повышало готовность быстро въехать и уменьшало барьеры входа.
• Пандемия 2020 года — рынок адаптировался к цифровизации: появились скидки при онлайн-покупке, отсрочки платежей, подарочные кладовые и парковки, а также бонусы в виде бытовой техники.
• Также популярность получила схема аренды с выкупом — покупатель заселялся в квартиру и постепенно её выкупал, перераспределяя нагрузку по платежам во времени.

Почему инвестиции в недвижимость сегодня — это актуально

Новая модель инвестирования в строящиеся проекты сочетает преимущества классического депозита (предсказуемость, фиксированный доход, минимальные риски) и потенциал роста, доступный только недвижимости.

Ключевые факторы, усиливающие инвестиционную привлекательность:

• Ожидаемое снижение ипотечных ставок создаст волну отложенного спроса.
• Сокращение объёмов нового строительства. По оценке Дом.рф, в 2025 году ввод жилья может снизиться до 25–30 млн кв. м (против 48 млн в 2024 году). Это приведёт к дефициту предложения в ближайшие два-три года.
• Прогнозируемый рост цен. По оценке UDS, недвижимость в ликвидных проектах дорожают в среднем на 10–12% в год, что обгоняет и инфляцию, и депозитные ставки.

Мы наблюдаем окно возможностей: рынок охлаждён, конкуренция среди девелоперов высокая, а цены — зафиксированы. Через 12–18 месяцев ситуация может радикально измениться. Те, кто входит в рынок сейчас, получат преимущество на выходе.

Вывод для инвестора

Недвижимость превращается из потребительского продукта в полноценный инвестиционный инструмент. Сценарий, при котором застройщик выплачивает доходность на вложенные средства до ввода проекта в эксплуатацию, а затем даёт покупателю выбор между ликвидацией актива и владением им, делает модель гибкой и прозрачной.

Пока депозиты теряют привлекательность, а фондовый рынок остаётся подвержен волатильности, недвижимость с доходностью, привязанной к ставке ЦБ, — это новая точка входа для частных инвесторов.